猪猪侠讯:"猪是不会飞的"——2014年河山资本致投资人的一封信
来源：互联网 2014-07-07 01:48:13| 查看：次
地产基金治理 人应该具备“走钢丝”的专业能力和胆识，地产投资已经不再是业余选手的游戏。未来几年是新一轮改革的阵痛期，而传统住宅市场在快速趋近总量饱和的临界点，房地产行业正在发生深刻的、不可逆转的变化。基金治理 人必须读懂形势，看清方向，做好筛选，才能在这种变局中为投资人淘金。以地产商和银行为中心、“大开发商+大资本”的传统地产投融资格局将日渐受来 “精英团队+专业资本”这种新型模式的冲击。屌丝挑衅土豪的互联网逻辑在古老的地产行业将同样适用。一个环绕 地产基金和地产细分领域的专业团队的新型地产投资生态圈有望逐步形成。人们常说：市场好的时候，猪也能飞起来。中国房地产未来这几年，可能是那些混迹于鸟群中的猪落地的时候。河山资本还很小，但我们相信自己是一只长着翅膀的、货真价实的鸟。
尊敬的河山各期基金的投资人和关注河山的各位朋友们：
今年的这封信让我比较为难。
为难的因素之一是整整过去了一年，我并没有什么石破天惊的新观点和大家分享。从房地产行业的大形势和宏观面来看，我在2013年的信中表述的观点依然成立，而且随着时间的推移，其中很多判定 将得来 越来越多事实的佐证。
因素之二是我不晓 该用什么样的姿势来评述当前房地产领域正在发生的种种深刻的变化，特别是其中一些正在加速暴露的风险。作为一个地产基金治理 人，我的身份是尴尬和矛盾的。我无法像经济学家那样冷眼、超脱的揭示风险，我们需要时刻拥抱风险，和风险肉搏，因为我们存在的目的就是通过“经营”风险帮助投资人赚钱。
我们谈风险不是为了免责。一切免责的妄图 都是白费 的，因为我们深晓 一旦河山的投资涌现问题，你们将会义无反顾的遗弃我们。你们应该这样做。在所有基于受托和信任的关系中，可以原谅过失，但很难再重建信任。这种用脚投票的机制是私募基金领域横在每个GP脖子上的达摩克利斯之剑，是提醒我们需要时刻自律、时刻勤奋 的最佳威慑。对此，我们心存敬畏。我们谈风险更多是渴望 阐明风险和潜在收益的内在逻辑联系。在我们看来，变化、风险、机会和收益无非是不同角度看来 的同一样东西。风险和收益是共生的。这个道理绝大多数人虽然嘴上明白，但是中国金融市场的扭曲和过去十年一路上扬的牛市让太多的人变得贪婪和侥幸。
准备和年化10%以上的无风险（比如“刚性兑付”）收益说再见吧！如果大家依然渴望 拿来 10%以上甚至更高的收益率，我的建议是要用放大镜、显微镜看看钱究竟托付给了谁，用来 了什么项目上。在私募地产基金这个领域，不要过于相信增信措施、股东背景、金融牌照这些旧金融格局下的概念，每个投资人只有对基金治理 人和投资形成的基础资产进行深入的调查，才能保证正确的投资筛选。感谢互联网，今天我们生活在一个筛选权和决定权逐步归来来 个人的时代。在受尽了“爱存不存”这种没有筛选之苦后，大家现在要面对“存（投）哪儿”，“怎么存（投）”的问题，这是个不小的挑衅。
私募地产基金在中国发展道路是十分坎坷的，特别是对河山这样一直保持走独立路线的团队。河山的历史业绩并不丰厚，但很扎实，我们给投资人创造的归报也比较可观。但是，我们不渴望 任何投资人简单地基于这些过往业绩或者项目的预期收益率就投资我们。我们认为，在私募基金这个领域，LP有必要、有义务深入地费解你们托付了资金的GP。只有你们费解了我们的所思、所想、所言和所为，你们才会晓 道我们为什么能为你们赚钱背后的真实逻辑。每年的这封信，是我们帮助投资人和潜在投资人费解我们的一份努力。我们的观点正确与否，任人评说，但我们绝对真诚。
今年的这封信我想和大家分享以下几个方面的摸索 。
1. 对宏观经济和行业动向的看法
2. 是否还应该投资房地产？可投资资产应该怎么配置？
3. 有价值的地产投资机会在哪些领域？
4. 河山的投资策略
对宏观经济和行业动向的看法
落笔之前，我把2013年写给大家的那封信仔细地读了一遍。在对宏观行业环境的判定 方面，我提炼了去年信中最主要的几个我认为今年依然有效的观点，并加以延伸和补充，作为今年评判 市场宏观面的一个基本框架。
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